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干货收藏!外国人在美国贷款购房流程及具体操作细节!1分钟了解纽约买房全过程

近年来大批海外购房者涌入投资美国房产的热潮,大部分置业者选择了贷款,希望在人民币动荡的时期配置海外房产最大化的为资产保值。

 贷款买房流程 

第一步:确定预算

外国人贷款需要提供35%-40%的首付。根据您的财务能力,确定购房预算。

第二步:申请贷款预批准书

美国购房,您在报价时需要提供资金证明,包括首付的银行存款证明以及银行的贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。申请银行的贷款预批准书,需要提供国内的收入证明,雇主证明信,以及国内的信用征信证明。

第三步:贷款正式申请与批准

您与卖家签署房屋买卖协议后,进入贷款正式申请阶段。银行对房屋进行价格评估,并正式审核贷款申请。这个阶段,银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后,银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。整个贷款流程,通常需要45-60天。

 贷款所需文件 

1. 国内收入证明文件

  1. 国内工资单:需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入(外居乐提供模板);

  2. 雇主提供的收入证明信:信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信(外居乐提供模板)需由雇主人事部门盖章。

注:贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。

 

2. 国内信用/征信记录

  1. 如果借款人有美国的社会安全号 (SSN),则调取借款人在美国的信用记录;

  2. 如果借款人没有美国的社会安全号,则需借款人提供四条下列信息,由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费:

  • 电话号码

  • 银行借记卡(即 Debit Card)

  • 银行信用卡(即 Credit Card)

  • 银行账号

3. 海外银行存款证明

两个月的银行存款证明(银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等,但不能是在国内的银行账户),而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明,不需要解释存款来源。

 贷款操作细节 

Q1: 什么是资金证明?

在美国,无论是购买新房或者二手房,买家都需出示资金证明 (Proof of Funds)。这样,看到心仪的房子,才可以马上出价。如果资金上没有准备好,房产经纪人也不会花精力在买家身上,因为看房只能是一日游。

资金证明,包括两种形式:

1. 现金购房

资金证明可以包括是银行的月对账单,证券余额或者理财产品余额等。文件可以是复印件或扫描件。现金折成美金之后必须大于或者等于您所需要购买房产的总额。这些资金需要在中国大陆以外的银行账户或者金融账户,比如,在美国、香港、新加坡的账户。

2. 贷款购房

资金证明包括首付款的银行对账单和银行贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。按照美国反洗钱法规定,银行需要买家的首付款在中国大陆以外的银行有两个以上完整的账单月。审核了买家的收入证明和工作证明,就可以出具银行贷款预批准书。所以买家至少需要提前两个月将首付款转到境外帐号,如香港账号或者美国账号。

Q2: 需要将首付资金转移到贷款银行么?

大部分银行不需要。如果资金存在美国以外,交易的时候可以直接打到房产交易公证公司的账号 (Escrow Account)。

Q3: 贷款购房,需要人在美国么?

不同的银行有不同的政策。有些银行需要贷款申请人做面试,这种情况,需要申请人在美国。

全现金购房时,买家可以在互联网上通过电子签名完成交易,人不需要在美国。贷款购房,在签署房产过户文件时,需要买家亲自签署文件。如果贷款申请人不在美国,可以委托授权签字 (POA)。

Q4: 什么是委托授权签字?

不同的银行有不同的政策。有些银行需要贷款申请人做面试,这种情况,需要申请人在美国。

全现金购房时,买家可以在互联网上通过电子签名完成交易,人不需要在美国。贷款购房,在签署房产过户文件时,需要买家亲自签署文件。如果贷款申请人不在美国,可以委托授权签字 (Power of Attorney),简称为 POA。

Q5: 如何做委托授权签字?

如果贷款购房,房产过户时,人不能去美国现场,就需要提前准备好做委托授权签字 (POA)。简单说,就是授权委托一个人来代替你签字。通常,这个委托授权的文件,是由房产交易公证公司来准备 (Escrow Company)。文件上会注明,这个签字是为特定地址的房产使用。

POA 需要有公证人签字盖章。人在美国的话,可以在法院,银行,或者其他具有公证执照的机构办理。如果人在中国,则需要去美国大使馆办理。需要事先去美国领事馆的网站预约。欲知详情,可以和外居乐的投资顾问联系。

Q6: 地产经纪人,可以是委托授权签字人么?

通常,地产经纪人,律师等是不可以作为 POA 授权人签字的。亲戚,朋友,配偶则可以作为  POA  授权人签字。

1
—第1步

选择一个合法注册的房产经纪人,买家可以通过朋友介绍或者通过美国房产投资专家Kevin(康凯)挑选在售房屋,由经纪人介绍看房,选房;

2
—第2步

填写买房出价合同书(offer),如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房意向成立,双方进入具体操作程序;

3
—第3步

需要找一名专业的律师,出正式合同(contract),需准备定金支票(一般为总价的10%)一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入卖家律师的公证托管账户,双方律师核对合同,修改条款,然后最终双方签字,购房合同生效;

如果全款购房跳过此步。如需贷款, 发送购房合同给贷款银行或贷款公司,进入贷款程序,大约需要1个月到一个半月,贷款公司或银行会对房屋进行评估;

找产权公司对产权进行核实, 产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿;

4
—第4步

填写买房出价合同书(offer),如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房意向成立,双方进入具体操作程序;

5
—第5步

过户(closing)前验房,一般公寓没有什么问题, 独栋别墅(house)需要找专业验屋师,如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方;

6
—第6步

买方在过户(closing)之前购买;

7
—第7步

按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付余款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权档案,交收房屋钥匙和其他档案资料;

8
—第8步

过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权档案报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。在房屋交易完成之后,就是日常的维护和管理。如果是投资性购房,可以选择物业代管,或委托给专业的房地产经纪人。

特别需要注意事项

一定要在出价(offer)之前2个月把首付(down Payment )放到美国的账户。

另外美国一般销售的都是二手房,所以要手续比较繁琐,所以需要专业人士的帮助。

全球奢侈地产在2018年将陆续为大家推出更多关于美国购房指南系列,希望帮助高净值家庭实现全球资产配置。

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